Спорные вопросы

Как бы тщательно вы не подбирали арендатора, риск возникновения конфликтной ситуации все равно остается. До суда эти конфликты доходят довольно редко – обычно речь идет о сумме, не покрывающей даже судебных издержек. Поэтому для обеих сторон лучше заранее принять меры, предотвращающие возникновение конфликтов.



• Невнесение арендной платы

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).

Как предотвратить

Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы - профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд. Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию. Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате залог. Залог – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры залог обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, залог может пойти в счет арендной платы. В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

• Порча или кража имущества

После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры. Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Однако если новенький диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы граффити, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как предотвратить

В какой-то степени проблему порчи имущества решает «страховка», которую арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину и эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят страховой депозит.

Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

• Неуплата телефонных и прочих счетов

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Долги по счетам могут превысить не только размер залога, но и доход от аренды квартиры за год.

Как предотвратить

Пункт об оплате коммунальных услуг и телефонных переговоров – обязателен в договоре аренды. В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти все тот же залог, внесенный арендатором при въезде. Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко. В крайнем случаяе, вы может отключить в квартире выход на межгород. Можно договориться с телефонным узлом о том, чтобы квитанции за междугородние разговоры приходили не на адрес квартиры, а на ваш фактический адрес - чтобы он имел возможность контролировать оплату. Ежемесячно нужно звонить на узел связи, чтобы проверить отсутствие задолженности. Для хозяина очень важно не пускать процесс оплаты квитанций на самотек – оплаченные квитанции нужно требовать от арендатора ежемесячно при внесении арендной платы. Еще лучше – оплачивать квитанции самостоятельно, включив эту сумму в стоимость арендной платы.

• Проблемы отношений

Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с милицией – все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат. Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как предотвратить

Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Со своей стороны, арендодатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д. Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – мы советуем держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.